В новостройке премиум-класса жители столкнулись с серьезными дефектами, рассказала эксперт

Бизнес

Rus.Delfi.lv

На рынке новых проектов образовался значительный разрыв между ценами в объявлениях и фактическими сделками, а в отдельных случаях вопросы вызывает и качество жилья, которое предлагают по высокой цене, отмечают эксперты по недвижимости компании Latio.

Во втором квартале этого года средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке новых проектов в объявлениях достигла 3220 евро, тогда как в сделках она была на 16% ниже. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года цены в объявлениях выросли на 5%, а в сделках снизились почти на один процент.

Высокие цены в объявлениях девелоперы объясняют строительными издержками и бюрократией, однако покупатели не готовы принимать предложения застройщиков и выбирают более дешевые варианты — вторичный рынок новых проектов, реновированные довоенные здания или жилье в домах серийной застройки.

Кроме того, обещание застройщика о жизни мечты может оказаться ложью — в распоряжение Latio поступила информация об одном проекте премиум-класса в Пардаугаве, где уже в первый год эксплуатации жители столкнулись с падающей штукатуркой и протекающей крышей.

Самые востребованные проекты

В целом в августе в Риге для покупки были доступны 3830 квартир, а для аренды — 2930, сообщила аналитик рынка Latio Ксения Иевлева. На первичном рынке новых проектов предложение жилья достигло 2350 квартир, а в реновированных довоенных зданиях можно было приобрести 240 квартир. С 2022 года количество квартир, доступных для покупки на первичном рынке новых проектов, выросло в полтора раза и в этом году достигло самого высокого за последние годы уровня предложения в этом сегменте.

В первом полугодии этого года больше всего сделок было заключено в проектах Pīlādžu mājas — продано 76 квартир, Deglava Gleznotāju rezidence — 58 сделок, Kaivas kvartāls — 47 сделок, Parka kvartāls — продано 36 квартир и Ezerjugla — 24 квартиры. Средняя цена жилья в этих сделках составляла от 2380 до 2650 евро за квадратный метр. В центре лидирующую позицию занял проект Šefela nams с 33 сделками при средней цене 3280 евро/м², тогда как в большинстве других новых проектов и реновированных домов было заключено лишь по десятку с небольшим сделок.

За год средняя цена сделок на рынке новых проектов в районах Риги выросла всего на 1%. В новостройках на левом берегу Риги цена жилья достигла 2680 евро/м², а на правом берегу — 2610 евро/м². В то же время жилье в новых проектах на вторичном рынке подорожало примерно на 5%, а квартиры в домах серийной застройки — даже на 10%. На первичном рынке новых проектов в среднем заключается около 100 сделок в месяц, тогда как в серийных домах их количество почти в пять раз больше.

Согласно последним данным обзора рынка жилья Latio за 2026 год, 52% сделок в новых и реновированных проектах приходится на вторичный рынок, а 48% — на первичный. Например, квартира в построенном несколько лет назад новом проекте в одном из районов Риги на вторичном рынке стоит почти на 20% дешевле, а реновированная квартира в центре — даже на 24% дешевле, чем квартира в новостройке на первичном рынке. Для покупателя эта разница составляет десятки тысяч евро.

"Сейчас конкуренция идет не только между застройщиками. За покупателей борются также участники вторичного рынка, владельцы реновированных довоенных зданий и даже отдельные проекты серийной застройки. И у них есть существенное преимущество — качество, которое прошло проверку временем. Столетнее, но реновированное здание или жилье в новом проекте, где хотя бы несколько лет уже кто-то прожил, в глазах покупателя нередко будет ценнее только что построенного дома с сомнительным качеством и неясными гарантийными условиями", — поясняет Иевлева.

Эксперты Latio по недвижимости отмечают, что, несмотря на внушительное предложение новых проектов, застройщики не спешат корректировать цены в соответствии со средней "температурой" на рынке. При этом застройщики также не конкурируют между собой за то, чтобы сделать покупателю наиболее привлекательное предложение. Значительная часть застройщиков предпочитает оставлять квартиры пустыми и ждать, когда вырастет покупательная способность населения, вместо того чтобы уже сегодня бороться за покупателя.

"Несколько лет назад, когда рынок остановился из-за высокой ставки Euribor, мы наблюдали довольно интенсивную конкуренцию. Один застройщик дарил при покупке квартиры парковочное место, другой — кухонное оборудование или кладовую, кто-то еще пытался привлечь покупателей пятью тысячами евро. Конечно, в отдельных проектах такие бонусы есть и сейчас. Например, скидки на трех- и четырехкомнатные квартиры для так называемых семей со статусом Почетной семьи или оплаченные коммунальные услуги и расходы на обслуживание", — говорит Иевлева.

Качество жилья не соответствует ожиданиям

В распоряжение Latio попала история одной из жительниц новостройки в Пардаугаве, которая была сдана в эксплуатацию в 2024 году и публично позиционируется как жилой проект премиум-класса. В материалах по продаже особо подчеркиваются качественные и долговечные отделочные материалы, энергоэффективность, современные технические решения и другие преимущества, которые отражаются и на стоимости сделок. Так, в прошлом году средняя цена квартир в этом проекте составляла около 2990 евро/м², а в отдельных сделках превышала 3600 евро/м².

По словам жительницы, проблемы обнаружились уже в первые месяцы после заселения, причем дефекты выявили и в квартирах соседей, и в местах общего пользования здания. В частности, протекают террасы пентхаусов, а в другой квартире стоимостью свыше 200 тысяч евро в ванной приходится регулярно ставить емкость под капающий потолок. На террасе первого этажа отслоилась штукатурка, а в подземной парковке, по информации жительницы, упали металлические ворота. Проблемы обнаружили и в инженерных сетях. Например, при установке кухни выяснилось, что конец трехфазного электрического кабеля остался внутри стены, поэтому для подключения бытовой техники пришлось проделать отверстие в стене.

После обращения к застройщику жители поняли, что быстро устранить дефекты не удастся. Поэтому жильцы дома сейчас привлекли независимого строительного эксперта, который проведет оценку технического состояния здания и причин повреждений.

"Если проект продают как современную, качественную и дружественную для семей среду для жизни, то после заселения покупатель не должен думать о том, может ли на ребенка во дворе упасть фрагмент крыши или металлические ворота. При цене, которая достигает 3000 и даже 4000 евро/м², покупатель приобретает не только квадратные метры, но и обещание качества строительства, безопасности и сервиса высшего уровня после совершения сделки. Если уже в первые годы эксплуатации начинает трескаться или отслаиваться штукатурка, появляется влага или обнаруживаются неправильно проложенные инженерные сети, а застройщик не готов оперативно предложить решение, это становится серьезным ударом по его репутации, что повлияет и на продажи следующих проектов", — убеждена Иевлева.

Читайте Delfi в Facebook , Instagram и Telegram !