В Латвии тысячи частных домов не сданы в эксплуатацию. Почему они остаются на стадии строительства?

Недвижимость

Rus.Delfi.lv

В Латвии по-прежнему тысячи частных домов не введены в эксплуатацию. Хотя жить в таких зданиях запрещено, в действительности часть людей живёт в них годами. Нередко строительный процесс застревает из-за документов, перепланировок и неоформленных проектов, сообщает Латвийское радио, пишет LSM .

Latio: ситуация постепенно улучшается

Частные дома, не введённые в эксплуатацию, — это не просто строка в статистике. С такими объектами в повседневной работе сталкиваются и участники рынка недвижимости, и банки. Руководитель сделок с недвижимостью компании Latio Элина Дуце рассказала, что раньше таких зданий было значительно больше, однако в последние годы ситуация постепенно улучшается.

"С 1 октября 2014 года был принят новый строительный норматив, который установил, что здание должно быть введено в эксплуатацию в течение восьми лет с момента согласования строительного проекта. И с этого времени мы действительно видим, что люди всё активнее вводят здания в эксплуатацию", — отметила Дуце.

Особенно это стало заметно в 2022 году, когда для многих приближался восьмилетний срок и резко вырос спрос на обмеры зданий. В свою очередь, самоуправления в качестве одного из инструментов используют также повышенную ставку налога на недвижимость в размере 3%. Однако и это полностью проблему не решает.

Часть владельцев продолжает продлевать сроки строительства, а есть и дома, в которых люди фактически живут, несмотря на то что здание не введено в эксплуатацию.

По опыту специалистов Latio, частные дома, не введённые в эксплуатацию, на рынке встречаются нередко.

"Некоторые коллеги говорят, что это каждый десятый дом, с которым им приходится сталкиваться, — он не введён в эксплуатацию. Другие говорят, что это каждый пятый. То есть в реальности это примерно 10–20%. Часть из них — это новостройки, где процесс ещё не завершён. Часть — исторические здания, где человек потерялся в бюрократических джунглях и сложно понять, с какого конца начинать разбираться", — рассказала представитель "Latio".

Дуце пояснила, что раньше часть людей намеренно не вводила дома в эксплуатацию, чтобы избежать уплаты налога на недвижимость.

"С одной стороны, мы не можем сказать, что из-за этого здание является небезопасным. Возможно, оно уже стоит там 20 или 30 лет. Просто сегодня, чтобы ввести это здание в эксплуатацию, строительные нормы уже изменились. Возможно, нужно заменить электропроводку, появились и другие требования. И человек понимает, что ему необходимо сделать дополнительные вложения, чтобы вообще завершить всю бумажную работу до конца", — считает Дуце.

Может осложнить получение кредита в банке

С несданными в эксплуатацию зданиями сталкиваются и банки. Чаще всего это выясняется во время оценки недвижимости, когда такой объект пытаются приобрести с использованием банковского финансирования.

"Это может быть однозначное число процентов от общего количества частных домов, но такие случаи всё же есть. Однако если учитывать также любые неузаконенные перестройки — включая подвалы, теплицы, хозяйственные постройки, бани и всё это как единый комплекс частного дома, — тогда такие случаи встречаются значительно чаще", — отметил эксперт по рынку жилья банка Citadele Артис Зейла.

Если частный дом не введён в эксплуатацию или всё ещё зарегистрирован как новостройка, это может осложнить получение банковского кредита.

Кроме того, владельцу такой дом может быть сложнее продать. Конечно, недвижимость можно приобрести и без банковского финансирования — закон этого не запрещает.

Если дом не введён в эксплуатацию, это может снизить его стоимость. По оценке эксперта, корректировка цены может составлять как минимум около 10%, а в более сложных случаях достигать 20–30%. Причина — меньшее количество потенциальных покупателей, поскольку не все готовы брать на себя процесс легализации здания и приведения документов в порядок.

По мнению банковского эксперта, с новыми домами, построенными за последние пять–десять лет, ситуация лучше. Более сложная картина складывается с домами, построенными раньше. Со временем владельцы часто перестраивают здания, пристраивают хозяйственные помещения, обустраивают второй этаж или мансарду.

"Чем больше проходит времени, тем выше вероятность, что что-то было сделано без полного согласования. И тогда фактически почти заново начинается процесс ввода в эксплуатацию: снова нужно исправлять проект и приводить в соответствие то, что есть на практике, с тем, что указано на бумаге", — рассказал Зейла.

Эксперт считает, что людей часто останавливают именно расходы. По его мнению, частные дома являются самым сложным сегментом, поскольку при выявлении несоответствий часто требуется масштабная корректировка проекта или разработка нового, что может стоить дорого.

"Если проект нужно полностью перерисовать заново, то, скорее всего, речь идёт о нескольких тысячах [евро]".

Препятствие — сложный процесс ввода в эксплуатацию

Ещё одним препятствием для легализации зданий является сложный процесс их ввода в эксплуатацию. Зейла считает, что в отдельных случаях было бы достаточно заключений специалистов о безопасности здания, но сейчас процедура нередко приводит к масштабной переработке проекта или подготовке новой строительной документации.

Директор департамента строительной политики Министерства экономики Ольга Фелдмане подчеркнула, что ввод здания в эксплуатацию является вопросом как безопасности, так и соблюдения правового порядка.

По оценке министерства, в последние годы ситуация улучшается, и люди всё активнее вводят здания в эксплуатацию. Этому способствуют как требования банков, так и желание самих владельцев привести недвижимость в порядок. Однако для части старых домов процесс по-прежнему не доведён до конца.

Латвийское радио: Люди говорят, что им сложно это сделать?

Ольга Фелдмане: Я бы хотела услышать, пробовали ли они это сделать? Потому что, конечно, то, что мы видим и с чем сталкиваемся, — это то, что построено не то, что было указано в проекте. Это самая большая проблема.

Например, если в проекте предусмотрен одноэтажный дом площадью 70 квадратных метров, а в действительности построено двухэтажное здание площадью 200 квадратных метров, то оформление документов становится гораздо более сложным и дорогим.

"Понятно, что на приведение этих документов в порядок уйдут несколько тысяч евро. Вопрос в том, насколько значительны допущенные отклонения и можно ли их просто легализовать", — отметила представитель Министерства экономики.

Также Фелдмане признала, что часть проблем связана и с недостаточным контролем. Если самоуправление долгое время не следит за ситуацией, у людей может возникнуть ощущение, что ввод здания в эксплуатацию можно постоянно откладывать.

"Самое важное — чтобы строительные работы проходили в максимально короткие сроки, чтобы строительство не растягивалось, возможно, на 20 лет, и тогда соседи не были вынуждены всё это время жить рядом со стройплощадкой. Но основной принцип в строительстве таков: мы не можем эксплуатировать здание до тех пор, пока оно не введено в эксплуатацию", — заявила представитель Министерства экономики.

Читайте Delfi в Facebook , Instagram и Telegram !