Эксперт по недвижимости: утеплять советские дома экономически нецелесообразно, но альтернатив нет

Недвижимость

Rus.Delfi.lv

"Люди живут в домах советской постройки, потому что не могут позволить себе купить квартиру в новом проекте. Если посчитать, сколько они платят за работы по утеплению, то эта сумма близка к стоимости квартиры в новом проекте", — оценил в интервью порталу LSM председатель правления Латвийской ассоциации сделок с недвижимостью Айгарс Шмитс.

Реновация старых зданий — палка о двух концах

Около 90% жилого фонда Латвии составляют довоенные и советские многоквартирные дома. Только 10% жилья построено после восстановления независимости. Реновировано лишь 4% многоквартирных домов. Что делать со старыми зданиями?

Ничего! Это палка о двух концах — утепление жилья не имеет реального экономического обоснования. Один пример. В Адажи рядом стоят два одинаковых "хрущёвских" дома. Один не утеплён, другой был утеплён прошлой осенью. В этих домах живут мои знакомые. В утеплённом доме ежемесячно нужно платить кредит 100–120 евро. Зимой эта сумма компенсируется экономией на отоплении, но с мая по октябрь отопление всё равно не используется.

Мой знакомый купил квартиру в доме, который утеплялся, по 1000 евро за кв. м, а утепление стоило 900 евро за кв. м. Благодаря европейскому софинансированию 50% возвращается.

В итоге удорожание составляет 495 евро за кв. м, которые он будет выплачивать 20 лет, то есть 118 евро в месяц. И здесь исчезает экономическая целесообразность.

Это единственный кредит, который следует не за владельцем, а за объектом. Если человек купил квартиру за 1000 евро/кв. м, а сейчас её продаёт за 1800 евро/кв. м, он зарабатывает. Если продолжает жить — он фактически заново выкупает своё жильё.

Я говорю об Адажи, где вторичный рынок достаточно дорогой. В регионах, где цена 400–500 евро/кв. м, ситуация ещё хуже.

Оценщики недвижимости отмечают, что разница в цене между утеплёнными и неутеплёнными домами составляет лишь около 10%, тогда как вложения в утепление — до 50% от стоимости жилья. В регионах иногда — до 100%.

Вопрос — есть ли альтернатива утеплению? По сути, нет.

Может быть, частные дома?

Тогда нужна земля. Я предлагаю муниципалитетам, у которых много земли, строить не многоэтажные дома, а небольшие деревянные каркасные здания до 60 кв. м. Они промышленного производства, легко устанавливаются и могут быть даже перемещаемыми. Многие также переделывают морские контейнеры под жильё. Почему бы муниципалитетам не сдавать землю в аренду и не обеспечивать инфраструктуру?

Дом после утепления не становится новым

Вы ранее говорили, что нет смысла утеплять старые дома, если нужны большие ремонты — это как "сделать пластическую операцию старой женщине и сказать, что она будет жить ещё 50 лет".

Именно так. Если дому 50 лет, несущие конструкции не усиливаются. Просто утепляют фасад для экономии энергии. И я не видел, чтобы при утеплении устанавливали новую вентиляцию или усиливали конструкции. После утепления люди иногда жалуются на плохую вентиляцию и открывают окна.

Себестоимость нового строительства — 1600–2000 евро/кв. м. Но в примере с Адажи после всех затрат получается, что "старое" жильё стоит около 1800 евро/кв. м.

Может быть, нужно строить жильё по себестоимости?

У застройщиков есть прибыль и НДС. В новом проекте по 2700 евро/кв. м более 500 евро — это НДС.

НДС — 21% от стоимости строительства. При строительстве для аренды НДС нельзя списать. Он платится сразу. Если строительство стоит 1600 евро/кв. м, без НДС было бы 1300 евро/кв. м. Но это не понравится частному бизнесу.

Тогда что делать со старыми домами — сносить треть?

Нет, на каком основании сносить дома, где есть частная собственность? В правилах говорится, что срок службы таких домов — 50–70 лет, но сделки с ними всё ещё активны.

Люди покупают то, что могут себе позволить. Новое жильё стоит 2700 евро/кв. м, старое — 1000–1500 евро/кв. м, и люди продолжают его покупать.

В регионах строят дома с низкой арендной платой — около 1000 квартир до 2030 года. Это решение, но 5–6 евро за кв. м аренды — это всё равно 360 евро за 60 кв. м плюс коммунальные платежи. Не факт, что это дешёвое жильё.

Можно ли реконструировать старые дома под аренду вместо строительства новых?

Иногда в маленьких городах часть квартир пустует. Муниципалитет мог бы выкупать квартиры и перестраивать здания под аренду. Но такие дома не будут соответствовать высоким стандартам энергоэффективности.

Министерство экономики планирует увеличить строительство до 10 000 квартир в год, но Латвия ежегодно теряет около 18 000 жителей. Это неэффективно — мы говорим о жилищном кризисе, но население сокращается.

Новые проекты — "капля в море"

По мнению Министерства экономики, необходимо обеспечить жилищным объединениям доступ к кредитам с низкой процентной ставкой, которые заменили бы нынешний подход к обновлению зданий, основанный на предоставлении капитальной скидки.

Теоретически это, безусловно, возможно. Но строительные затраты одинаковы в любом городе. Речь идёт не о деньгах, а о платёжеспособности населения.

В 2025 году в Риге и её окрестностях было продано 2186 новых квартир, что на 38% больше, чем годом ранее. Однако, согласно данным компании Colliers, этот показатель совпадает с данными 2023 года. Средняя цена за квадратный метр составляет около 2800 евро. Насколько новые проекты вообще вносят вклад в рынок жилья?

Фактически — никакого. Если в год совершается около 50 000 сделок, то 2000–3000 новых квартир — это капля в море. Цены на новые проекты высокие. Если бы они не были слишком дорогими, застройщики строили бы их по всей Латвии, а не только в Риге.

Но есть ли вообще возможность строить больше квартир? Есть проекты, где срок продажи сильно затягивается, и тогда нет рентабельности и нет бизнеса.

Если бы половина бронирований происходила во время строительства, а вторая половина продавалась в течение полутора лет после сдачи в эксплуатацию, это был бы прибыльный бизнес. Такие проекты есть, но их очень мало. Есть проекты, где квартиры продаются два года и более. Поэтому застройщики осторожны.

Чтобы строить новые квартиры, нужна потребность и платёжеспособность. Молодой семье нужна как минимум трёхкомнатная квартира площадью 60 кв. м. Цена такой квартиры — около 180 000 евро, первый взнос — 30 000 евро. Чтобы получить кредит, доход должен быть достаточно высоким.

Цена 180 000 евро за квартиру 60 кв. м — это довольно дорого. В то же время квартира в серийном доме с хорошим ремонтом стоит около 90 000 евро, и кредитный платёж вдвое меньше.

Читайте Delfi в Facebook , Instagram и Telegram !